SIA Baltic States žurnālā "Kvadrātmetrs" maija mēnesī

Pārmērīgi cenu neceliet — tas nepalīdzēs

Pircēju, tostarp arī galvaspilsētas pircēju, intereses fokusā joprojām ir reģionu nekustamie īpašumi. Ja piedāvājums tiek izlikts par tirgus cenu, tas ātri vien atrod jaunu pircēju. Bet tiem, kuri mēģina mākslīgi pacelt cenas, ieteicams būt piesardzīgiem: viņi riskē zaudēt laiku un nepārdot savu objektu. Šādu viedokli pauž Kristīne Dakule, Baltic States dibinātāja/

— Mēs esam reģionāls uzņēmums, taču, ja klienti vēršas pie mums ar lūgumu pārdot viņam piederošo īpašumu, tad strādājam arī ar īpašumiem Rīgā un tās apkaimē, — stāsta Kristīne Dakule. — Tomēr pamatā mēs darbojamies reģionos: tādās pilsētās kā Ogre, Cēsis, Liepāja, Valmiera, Jelgava, Madona, Gulbene, Alūksne, Smiltene, Valka, Limbaži, Salacgrīva, Talsi, Tukums un citās pilsētās. Man dzimtā puse ir Ogre, kur 2008. gadā uzsāku savu nekustamo īpašumu speciālistes karjeru, Baltic States otras līdzīpašnieces Ritas Rozenblates dzimtā puse ir Valmiera un Cēsis.

— Vai situācija ar nekustamiem īpašumiem reģionos stipri atšķiras no galvaspilsētas?

— Tās ir divas dažādas pasaules un, veidojot attiecības ar pircējiem un pārdevējiem, izmantojami citi principi. Attiecībām jābūt sadzīviskākām un uzticības pilnām. Pēdējos piecus gadus reģionos ir jūtams piedāvājuma trūkums — pieprasījums ir lielāks. Situācija īpaši saasinājās, sākoties pandēmijai, kad pircēji no galvaspilsētas nekustamos īpašumus sāka pirkt reģionos. Izpirka burtiski visu — pat to, kas piedāvājumā “karājās” trīs četrus gadus. 2020. gadā piecu sešu mēnešu laikā mēs iztirgojām lielāko daļu Baltic States portfelī esošo objektu 100 kilometru rādiusā ap Rīgu. Darījumi notika tik intensīvi, ka nebija laika meklēt jaunus objektus. Tikai tad, kad bijām pārdzīvojuši šo bumu, varējām ķerties pie portfeļa piepildīšanas ar jauniem nekustamā īpašuma piedāvājumiem.

— Spriežot pēc statistikas, Latvijas iedzīvotāju skaits pastāvīgi samazinās. Kas rada tik lielu pieprasījumu?

— Ir mainījies mūsu dzīves formāts, cilvēki ir ieguvuši iespēju strādāt attālināti. Pēc tam, kad 2020. gada pavasarī un vasarā Latvijā tika ieviesti stingri ierobežojumi, kas cilvēkiem vakara stundās neļāva iziet no mājokļa, sabiedrība mainīja savu attieksmi pret kritērijiem, kuriem jāatbilst viņu dzīvokļiem un mājām. Viņi sāka augstāk vērtēt tuvumu dabai, iespēju, atrodoties savā mājoklī, iziet no tā, telpu plašumu… Viņus vairs nebaidīja fakts, ka brauciens līdz darbam aizņem stundu ar automobili vai sabiedrisko transportu.. Galvaspilsētas pircēju uzmanības centrā nonāca Cēsis, Ķegums, Saulkrasti, Jelgava, Lielvārde, Ķekava… Un tas nav pārsteidzoši. Dažkārt ceļā no dzīvesvietas vienā Rīgas malā cauri centram uz darbavietu citā galvaspilsētas malā jātērē stundu. Tad kāpēc nedzīvot reģionā, kur gaiss ir tīrāks, bet ceļš aizņem tādu pašu laiku? Jo vairāk tāpēc, ka daudzi darba devēji ļāva saviem darbiniekiem arī turpmāk strādāt attālināti, ierodoties birojā tikai vienu divas dienas nedēļā. Darbavietas tālums no mājas ir zaudējis iepriekšējo nozīmīgumu. Cilvēki ir gatavi tērēt ceļam vairāk laika; galvenais, lai vieta, kurā viņi dzīvo, būtu zaļa, lai būtu attīstīta infrastruktūra, lai tuvumā būtu veikali, ārstniecības iestādes, skolas… Lai būtu vieta atpūtai un pastaigām, lai bērniem būtu kur pavadīt brīvo laiku un attīstīties.

— Pandēmija, gribētos tā cerēt, ir beigusies. Ierobežojumi ir atcelti. Vai ir saglabājusies interese par nekustamiem īpašumiem reģionos?

— Tendences nav īpaši mainījušās. Tas pirmkārt attiecas uz Rīgai tuvākajām pilsētām. Ja to pašvaldības nodarbojas ar to attīstīšanu, labiekārto ielas, tas rod pircēju atsaucību. Redzu to dzimtajā Ogrē, kas ir ieguvusi valstspilsētas statusu. Tiklīdz nekustamais īpašums pārdošanai tiek izlikts par tirgus cenu, pircējs tam uzrodas dienas laikā. Tas pats notiek arī citos reģionu centros. Baltic States ir izveidojis klientu datu bāzi, ar pieprasījumiem, kas vēlas iegādāties nekustamo īpašumu konkrētā vietā vai konkrētā daudzdzīvokļu mājā, tādā veidā klients iekļūst gaidīšanas sarakstā, protams, ja pats tam devis piekrišanu. Tiklīdz parādās kaut kas svaigs un viņu kritērijiem atbilstošs, tā tūlīt viņus informējam. Īpaši augstu tiek vērtēti nekustamie īpašumi, kas nefigurē nekādās reklāmās, bet tiek piedāvāti slēgtos informācijas kanālos. Šādiem piedāvājumiem, protams, jāatbilst tirgus cenām.

— Kā izskatās pieprasītāko pilsētu, kurās strādā Baltic States, saraksts?

— Spriežot pēc ieprasījuma, tā ir Ķekava un tās apkaime, Ogre un Cēsis. Cēsis modē nāca pirms gadiem pieciem, kad klienti sāka novērtēt tās vēsturisko šarmu un visai labi attīstīto infrastruktūru.

— Pagājušajā gadā analītiķi fiksēja sērijveida mājokļu cenu strauju kāpumu Salaspilī, Ogrē un Jelgavā: par 22%-24 % gada laikā. Vai tāda pat aina ir vērojama arī citās reģionu pilsētās?

— Cenu kāpums tika fiksēts visur. Dažās vietās tie ir salīdzināmi, dažās citās —mazāk. Objektīvu un plašas atlases statistiku iegūt neļauj tas, ka mazās pilsētās nenotiek daudz darījumu. Arī piedāvājums tur ir visai mazs. Cilvēki, ņemot vērā pieaugošo inflāciju, nevēlas pārdot savus objektus. Un arī tie, kuri no reģionu pilsētām dodas peļņā uz ārzemēm, cenšas saglabāt savus nekustamos īpašumus, cerot, ka pēc kāda laika atgriezīsies mājās. Viens otrs savu mājokli izīrē, un pieprasījums pēc šāda piedāvājuma ir liels. Reģionos tikpat kā netiek būvēti jauni dzīvokļu projekti. Izņēmums ir tikai pašvaldību pasūtījumi. Šī iemesla dēļ piedāvājums ir visai ierobežots, un tas nekļūst plašāks. Tad nu pircēji izpērk to, kas ir. Deficīts īpaši ir jūtams pilsētās, kur ir daudz rūpniecības uzņēmumu un ir darbavietas. Piemēram, Valmierā dzīvokļu cenas ir tikai nedaudz zemākas par Rīgas cenām.

Reģionos trūkst jaunu privātmāju piedāvājumu. Visi, kas būvē mājas, tās būvē savām vajadzībām. Sameklēt mūsdienīgu privātmāju reģionos ir grūti.

— Vai starptautiskie notikumi — Krievijas iebrukums Ukrainai — ir atstājuši ietekmi uz reģionu nekustamo īpašumu tirgiem?

— Pirmajās nedēļās, protams, bija manāms, ka pircēji ir kļuvuši piesardzīgāki. Vēlāk viss atgriezās normālā gultnē. Manā dzimtajā Ogrē martā tika noslēgts nedaudz vairāk darījumu nekā janvārī vai februārī. Visi objekti, kas reģionos tiek piedāvāti par tirgus cenām, tiek izķerti. Bet pircēji ir piesardzīgi, ja cena ir augstāka par vidējo un darījumam būs jāpiesaista hipotēka, klients izvērtē piedāvājumu, jo saprot nāksies ieguldīt vairāk pašu naudas, ja tādu ieguldījumu nav, darījums par šo cenu nenotiek.

— Kādu darījumu reģionos ir vairāk — ar vai bez kredītiem?

— Aina atšķiras no Rīgā vērojamās: vairāk nekā puse pircēju nekustamos īpašumus pērk par saviem uzkrājumiem. Pēc iebrukuma Ukrainā negaidīti secinājām, ka cilvēkiem kontos ir visai daudz naudas. Klienti sāka vērt vaļā savas krātuvītes un ieguldīt naudu nekustamos īpašumos. Viņi nosprieda, ka tas ir labāk nekā glabāt to bankas kontā. It īpaši, ja naudas ir vairāk nekā 100 000 eiro. Motivējošs faktors ir arī inflācija, jo nauda šādos apstākļos zaudē vērtību, un deflācija nav gaidāma.

— Vai lielie investori reģionos ir aktīvi?

— Ja tas nav saistīts ar dabas resursu, tas ir, lauksaimniecībā izmantojamās zemes un mežu pirkšanu, teikšu, ka nav īpaši aktīvi. Pērk nedārgus īpašumus izīrēšanai. Taču tā kā agrāk, kad pirka pa desmit dzīvokļu vai ieguldīja miljonu eiro komercplatībās, vairs nav. Nesen mums piedāvāja paņemt izstrādē vairākus specifiskus komercīpašumus. Mēs atteicāmies. Iepriekš apzvanījām savus klientus un sapratām, ka šajā laika periodā intereses par šāda veida nekustamiem īpašumiem nav. Tas pats attiecas uz komercapbūvei piemērotiem gruntsgabaliem: investori piesardzīgi apsver iespēju iegādāties zemi reģionos un daudzdzīvokļu māju būvniecību, jo tās pašizmaksa jau krietni pārsniedz 1200 eiro/m². Viņiem rodas saprātīgs jautājums: vai pircēji reģionos masveidā varēs atļauties iegādāties mājokļus par cenām, kas sniedzas pāri 1500 eiro kvadrātmetrā? Viņus tas satrauc. Vienlaikus atzīmēšu, ka tajā pašā Ogrē iepriekšējā nekustamo īpašumu buma, tas ir, 2005.-2008. gadu periodā būvēto dzīvokļu sekundārajā tirgū jau parādās piedāvājumi par 1500 eiro/m². Tos nopirkt var tikai tie, kuru rīcībā ir līdzekļi lielai pirmajai iemaksai vai ir visa pirkuma summa. Mēģinot saņemt kredītu pirkumam ar nelielu iemaksu, šī shēma nedarbosies — vērtējums acīmredzami neatbildīs pieprasītajai cenai. Bet bez pirkuma cenai atbilstoša vērtējuma banka naudu nedos.

Man šķiet, ka tiesības uz dzīvi varētu būt nelieliem (10-15 dzīvokļu), jauniem projektiem Latvijas lielākajās pilsētās. Tiem pircēji atrastos. Reģionos ir cilvēki, kam ir nauda un kas vēlas dzīvo mūsdienīgos apstākļos. Šādus projektus var iztirgot viena pusotra gada laikā pēc nodošanas ekspluatācijā. Jo vairāk tāpēc, ka reģioniem uzmanību sāk pievērst galvaspilsētas iedzīvotāji, kuru pirktspēja ir augstāka.

— Vai interese tiek izrādīta arī par viensētām?

— Gan interesējas, gan pērk. Turklāt arī par pamestiem, lētiem īpašumiem — ar četrām sienām, jumtu un zemesgabalu. Tie labi tiek tirgoti par cenām līdz 20 000 eiro pat tad, ja atrodas ļoti nomaļās vietās. Klienti šādus īpašumus pērk, remontē un iekārto vasaras mājiņas. Tādējādi īpašums iegūst jaunu vērtību.

— Kāda, jūsuprāt, ir cenu situācija tirgū? Kāda tās dinamika?

— Janvārī un februārī tirgus bija stabils, kara sākums Ukrainā radīja efektu, kurā, manuprāt, ir maz loģikas: lielākā daļa īpašnieku nolēma pacelt savu īpašumu cenas par 10%-15 %. Bija sajūta, ka cilvēki mēģina no saviem īpašumiem izspiest kaut kādu viņu pašu iedomātu maksimumu.

— Kā uz to reaģēja pircēji?

— Pārstāja pievērst uzmanību šādiem objektiem. Tie, kā ”karājās” piedāvājumā, tā “karājas” tur joprojām. Mēģinām īpašniekiem paskaidrot, ka viņu tirgus redzējums un gaidas neatbilst reālajai situācijai. Jāsaka, ka nepamatotas cenu paaugstināšanas efekts izplatās ļoti ātri. Kā darbojas īpašnieku psiholoģija? Viņi seko populārām sludinājumu platformām, ierauga, ka kāds ir pacēlis cenu, un domā: tātad arī man tā jādara. Un paceļ savu cenu. Pēc tam to dara, trešais, ceturtais un nākamie… Tomēr darījumu vairāk nekļūst. Mums – ekspertiem - daudz jāstrādā ar nekustamo īpašumu īpašniekiem, skaidrot viņiem, kāda ir realitāte, to, ka dzīvojam inflācijas apstākļos, kas diemžēl neatspoguļojas lielākās daļas sabiedrības algās — neviens tāpat vien tās nepaaugstina. Ja visas ikdienas preces kļūst dārgākas, bet ienākumi paliek iepriekšējie, cilvēku iespējas samazinās. Paraugieties kaut vai uz apkures izdevumu kāpumu — tas viss atspoguļojas potenciālo pircēju maciņos. Bankas ļoti uzmanīgi analizē katru klientu, kas lūdz piešķirt kredītu. Un šādā situācijā, jo mazāk naudas paliek potenciālajam kredīta saņēmējam, jo mazāku kredīta maksājumu viņš varēs maksāt, un tas nozīmē, ka kredīts, ko banka piekritīs viņam piešķirt, būs mazāks. Tādēļ tiem, kas ir nodomājuši pārdot nekustamo īpašumu, mēs iesakām to tirgot par tirgus un nevis par paaugstināto sevis izdomāto cenu. Pretējā gadījumā var gadīties, ka klients, kam pirkumam ir vajadzīgs bankas kredīts, “nepavilks” īpašuma pārdevēja vēlamo un izdomāto cenu. Banka vienkārši viņam atteiks finansējumu. Tirgu labāk vērtēt reāli un nevis fantazēt. Ja pārdevējam pašam nav iespēju noteikt tirgus cenu, to palīdzēs par samaksu izdarīt licencēti vērtētāji vai profesionāli nekustamo īpašumu aģenti.