Baltic States žurnālā "Praktiskais Latvietis" 2020. gada februāra izdevumā.
Brīdī, kad plānots pārdot īpašumu, nereti nākas atskārst, ka tas nebūt nav tik vienkārši- paziņu lokā vai sludinājumos uzrunātie potenciālie pircēji interesi neizrāda, turklāt samazināt cenu negribas. Šajā situācijā cilvēki mēdz vērsties pēc mākleru palīdzības. Taču kā neuzķerties uz negodprātīga māklera solījumiem ?
Latvijas Nekustamo Īpašumu Darījumu asociācijas (LANĪDA) sertificēta NĪ aģente un kompānijas SIA Baltic States dibinātāja Kristīne Dakule personīgi labprāt profesionāļus sauc par nekustamo īpašumu aģentiem, nevis Mākleriem. „Vārds mākleris ir pierastāks, jo ir senāks, bet nes līdz ar to negatīvas pieredzes noskaņu”.
NĪ aģentu arī sauc par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku un nekustamo īpašumu brokeri.
Pie nekustamā īpašuma aģentiem cilvēki mēdz vērsties gan situācijās, kad ieplānots pārdot vai iegādāties īpašumu, gan nestandarta situācijās, piemēram, kad mantots zemes īpašums vai purvs un nav skaidrības, kā to varētu izmantot vai pārdot, citkārt ģimene savu šauro pilsētas dzīvokli grib samainīt pret plašu lauku māju, kāds meklē īres telpas auto darbnīcas ierīkošanai, bet kāds grib pārdot savu ilgus gadus kopto vasarnīcu vai īpašumu ar apgrūtinājumiem, nesakārtotiem dokumentiem. Kā arī, ja ir vēlme iegādāties īpašumu bez liekām problēmām un aizķeres.
Nekustamo īpašumu nozare nepārtraukti saskaras ar likumu izmaiņām, profesionāls aģents zinās aktuālo informāciju un pasargās klientu no nepatīkamiem pārsteigumiem, turklāt noteiks arī atbilstošu izdevīgāko īpašuma pārdošanas cenu. „Īpašuma vērtību nebūt nenosaka cenu tendences, kas redzamas sludinājumos. Bieži cilvēki apgalvo, ka noteikuši īpašuma vērtību izpētot un salīdzinot cenas populārākajos interneta sludinājumu portālos, taču tā nenosaka objekta tirgus vērtību. Šajos sludinājumos cenas mēdz būt paaugstinātas un reālā pārdošanas cena netiek publicēta. Tas pats attiecas arī uz īpašumu īres maksu. Patiesā īpašuma vērtība tiek noteikta, salīdzinot nesen pārdoto, līdzvērtīgo īpašumu pārdošanas summas, kas redzamas zemesgrāmatu datos.
Ir aģenti, kas strādā individuāli papildus piesaistot citus speciālistus, piemēram, juristu. Aģentu var uzmeklēt arī caur nekustamā īpašuma darījumu uzņēmumiem. Sadarbība ar uzņēmumiem ir lielāka drošības garantija. Uzņēmumos pārsvarā strādā profesionāli aģenti, kas nesaskaņu vai aizdomu gadījumā dod iespēju vērsties pie uzņēmuma vadības un informēt par radušo situāciju. Nekustamo īpašuma aģenti mēdz arī paši uzrunāt cilvēkus, kuri izvietojuši publiskus sludinājumus, piedāvājot savus pakalpojumus, tā ir aģentu darba sastāvdaļa. Galvenais izvērtēt, ar kādiem nosacījumiem, tiks piedāvāta turpmākā sadarbība.
Līgums ir obligāts!
Gluži kā garantijas čeks, ir līgums ar aģentu. Noslēdzot līgumu ar nekustamā īpašuma aģentu, tiek paredzēta arī atlīdzība par aģenta paveikto darbu jeb darījuma komisijas maksa. Svarīgi atcerēties, ka atlīdzība tiek izmaksāta tikai tad, kad darījums ir veiksmīgi noticis, piemēram, īpašums ir pārdots un nokārtoti arī nepieciešamie juridiskie dokumenti. Retos gadījumos aģents var pieprasīt veikt avansa komisijas maksājumu, piemēram, ja īpašums tiek pirkts ar izpirkuma tiesībām. Tad klients komisijas maksu aģentam maksā no saņemtās pirmās iemaksas par darījumu. Priekšapmaksa veicama arī pirms online konsultācijas. Kad rēķins samaksāts, var notikt aģenta konsultācija. Šāda kārtība paredzēta, jo prakse rāda, ka pēc konsultācijas, klienti mēdz nesamaksāt.
Nekustamā īpašuma aģenta un klienta sadarbība parasti ilgst no 3 mēnešiem līdz 1 gadam. Precīzs sadarbības laiks nekad nav paredzams. Neatkarīgi, vai īpašumu izdosies pārdot pēc pāris nedēļām vai 4 gadiem, komisijas maksa nemainās.
! Par vēlamo sadarbības laiku un komisijas maksas apmēru aģents un klients vienmēr vienojas pirms līguma slēgšanas. Līgumā jābūt arī atrunai, ka aģents nekad nedrīkst pieņemt galējo lēmumu bez klienta piekrišanas.
Cik lielai jābūt komisijas maksai
Komisijas maksa ir viens no iemesliem, kas attur sadarboties ar starpniekiem- liekas, ka tie ir papildus izdevumi salīdzinot, ja īpašumu pārdotu paša spēkiem. Tomēr jāatceras, ka aģents nodrošina darījuma izpildi no īpašuma pieņemšanas brīža līdz atslēgu nodošanai īpašniekam un jaunajam īpašuma saimniekam ( aģents parūpēsies par reklāmu, potenciālu pircēja meklēšanu un atlasi, dokumentu kārtošanu un konsultāciju kredīta noformēšanā). Kā arī nepareiza īpašuma pārdošanas cena vai garām palaista būtiska nianse var izmaksāt dārgāk, kā aģenta pakalpojums.
Komisijas maksa katram darījumam ir individuāla. Tas atkarīgs no darījuma veida ( īpašumu plānots pārdot, pirkt, īrēt vai izīrēt), no īpašuma vērtības un uzņēmuma pakalpojumu cenām, kā arī cik rentabls ir īpašums.
Par dzīvokļa pārdošanu pilsētās šobrīd komisijas maksa ir sākot no 1000 eiro + PVN 21% lētākajiem īpašumiem. Savukārt par privātmājas pārdošanu, komisijas maksa parasti ir 3 - 5 % no kopējās īpašuma vērtības. Komisijas maksa tiks iekļauta īpašuma cenā. Ja aģents piedāvā komisijas maksu zem 3%, tas var liecināt, ka iespējams, aģents darījumu veic darba devējam aiz muguras vai nav profesionāls. Savukārt par augstu atlīdzību uzskatāma komisijas maksa VIRS 10% no īpašuma vērtības. „Lielāku komisijas maksu aģents var noteikt, ja īpašums ir nelikvīds jeb grūti pārdodams.”
Ja līgums ar nekustamā īpašuma aģentu noslēgts, vēloties izīrēt vai īrēt, piemēram, dzīvokli, kā komisijas maksa standartā parasti tiek noteikta viena mēneša īres maksa. Šis pakalpojums paredz pilnu dokumentācijas pārbaudi un korektu īres līgumu sagatavošanu. Savukārt, ja plānots pārdot, piemēram, dārzu, lauku zemi vai mežu, par komisijas maksu parasti vienojas individuāli.
Pārliecinies par pieredzi
Lai cik ērti arī būtu īpašumu pārdot ar starpnieka palīdzību, daudzi tomēr baidās tikt apkrāpti, tāpēc nevēlas saistīties ar nekustamā īpašuma aģentiem. K. Dakule atzīst, ka nekustamā īpašumu aģentu reputācija patiešām ir pabojāta. Galvenokārt tāpēc, ka šajā nozarē darbojas daudz neprofesionāļu, turklāt privāto īpašumu pārdevējiem trūkst zināšanu. Latvijā spēkā esošie normatīvie akti nenosaka ierobežojumus vai obligātas prasības, kas regulētu nekustamo īpašumu aģentu pakalpojumu sniegšanu. Tas nozīmē, ka nekustamā īpašuma aģenta pakalpojumus var sniegt arī persona bez atbilstošām zināšanām. Latvijā pašlaik strādā vairāk kā 2 tūkstoši mākleru, taču tikai aptuveni 300 no tiem ir ieguvuši nekustamā īpašuma aģenta sertifikātu. Sertifikācija ir brīvprātīga. Ja aģents nav sertificēts, tas noteikti nenorādīs par nekompetenci, taču parasti sevis cienoši aģenti izvēlas šo sertifikātu nokārtot. Lai iegūtu profesionāla nekustamā īpašuma aģenta sertifikātu, ir jāiegūst pieredze strādājot šajā jomā, jāuzkrāj zināšanas kursos un jānokārto eksāmeni, kuros jāpierāda savas zināšanas par nozari un to saistītajām institucijām, darījumiem, civillikumu, juridiskajos jautājumos. Profesionāls nekustamā īpašuma aģents pratīs orientēties zemesgrāmatas datos, īpašuma robežplānos, telpu grupas plānos, būs informēts par aktuālo informāciju, ko sniedz Valsts zemes dienests un citos ar īpašumu saistītos jautājums.
Uzticēt kādam pārdot, pirkt vai izīrēt savu īpašumu ir atbildīgs solis, tāpēc vienmēr jāpārliecinās par aģenta profesionalitāti- ja aģents strādā uzņēmumā, vaicā par aģenta pieredzi uzņēmuma vadībai, savukārt LANĪDA vari interesēties par aģenta sertifikāta esamību. Asociācijā pēc padoma var vērsties arī gadījumos, ja ir aizdomas, ka mākleris ir negodprātīgs vai darījums šķiet aizdomīgs.
Neuzsāc vai neturpini sadarbību, ja aģents:
- Nepiedāvā noslēgt līgumu- līgums ir kā garantijas čeks un apliecinājums, ka aģents uzņemas saistības, atbildību un savus pienākumus veiks godīgi.
- Komisijas maksa ir neatbilstoši zema vai aģents papildus komisijas maksai pieprasa samaksu par reklāmu izvietošanu vai transporta izmaksām- profesionāli aģenti papildus izdevumus jau iekļauj kopējā komisijas maksā.
- Neizpēta īpašuma dokumentus vai to dara ļoti nevērīgi- visdrīzāk aģents neko nesaprot no īpašuma dokumentiem
- Neuzdod būtiskus jautājumus, piemēram, ar kādu mērķi īpašumu pārdodat, vai īpašums iegūts laulībā, vai zeme zem īpašuma ir jums piederoša, vai zināt, kas ir kapitālpieauguma nodoklis, cik ilgi esat deklarējies un dzīvojat īpašumā u.c.
! Pirms parakstīts sadarbības līgums nekad neuztici aģentam sava īpašuma atslēgas vai pases kopiju !
Nav komentāru
Komentēt
Pirkumu grozs
Pirkumu grozs ir tukšs.